告别“卖地狂欢”，城市开始算“细账”
过去二十年，城市的日子过得相当滋润——左手拍地、右手盖楼，靠土地财政吃了个饱。但现在画风变了：卖地收入断崖式下跌，存量房堆积如山，城市化率冲到67%之后进入了“慢车道”。当“卖地”这个一次性大礼包越来越薄的时候，城市总不能坐吃山空吧？
于是首部《城市更新“十五五”规划》应声落地：五年内改造50万套危旧房、11.5万个老旧小区、4000个城中村。光看这些数字，就知道不是小打小闹。一个必须直面的问题浮出水面——这么大一笔账，钱从哪儿来？
政府的“账本”亮了：2570亿的底气
别急，政府先把“引子钱”摆上了桌。
2026年，中央财政在城市更新上大方出手：970亿元砸向老旧小区和危旧房改造，惠及800万户居民；还有1600亿元的超长期特别国债，专门给地下管网“换血”——燃气、排水、供水、供热，哪根管子老了就换哪根。两项合计2570亿元，用白花花的银子告诉市场：这把火烧得起来。
光有中央还不够，专项债也扛起了大旗。2026年一季度，城市更新相关的专项债发了将近1200亿元，已经把去年全年的三分之一给用了。尤其城中村改造这一块，同比增长140%，占了大头。北京的城中村改造专项债更是一骑绝尘，一年多就超600亿，重庆、广东、四川紧随其后。
政策银行的大手笔同样不容小觑。2025年全年，国开行向城市更新领域发放贷款7863亿元。加上农发行、央行新型政策性金融工具的加持，一个“钱从哪里来”的拼图正在缓缓成形。
算得过来的账，才有社会资本跟投
但光靠国家和银行，扛不动十几万亿的体量。想让民企踊跃参与，必须让人家“算得过账”——利益明明白白，风险看得清晰。
当下的难题在于回报周期太长。老旧厂房改造动辄10到15年才能回本，普通民企望而却步。想让它们入场，就得给足安全感。
怎么破？一些地方已经蹚出了路。有的把国有物业运营权从5年一下拉到15年，再配合税收分成，民企敢投资、敢运营，就敢签约长期合同，精打细算。有的地方玩起“国企+民企”模式——国企负责拿地和基础设施，民企负责商业运营，分工明确，风险共担。更前沿的，已经开始尝试REITs和资产证券化，为存量资产打开资本市场的出口。
不过也得说句实话：多数老旧小区改造和管网更新，社会效益远大于经济回报。这种“公益属性”与“市场逻辑”的错配，如果不靠政府风险兜底、税收优惠和政策让利，光喊口号，钱是砸不进来的。
昌平“科学家小镇”的出圈逻辑
北京昌平的南口镇，给我们上了一堂生动的城市更新实操课。
这里曾是保温瓶厂、玻璃厂扎堆的工业重镇。九十年代后厂子倒闭，43公顷土地闲置，债务缠身，谁都不愿接这个“烫手山芋”。
昌平的破局方式很有意思：先让区属国资平台把烂账接过来，债权变股权，把一堆碎片化的产权整合干净。随后引入清华，把工业用地转为科研用地——区属国企控股，清华以科研资源和技术入股，不花一分钱买地，只管投入科研楼建设。高校得科研空间，地方得产业升级，老厂房摇身一变成了“科学家小镇”。
但这只是第一步——后续的产业集聚才能真正让项目“活起来”。政府掏出科创引导基金，撬动私募股权和产业资本，参与的人才公寓、商业配套和孵化中心，靠租金和税收返点持续造血。
这个案例击中了一个本质：城市更新不能只是把旧房子拆了盖新的，而是要让土地和空间持续产生价值。昌平的逻辑，值得各地借鉴。
别让城市更新变成新的“包袱”
几千亿撒下去，会不会像当年的棚改一样，留下一屁股债务？
关键在于运营思维能不能真正落地。未来需要更精细的项目分类，哪些靠财政托底，哪些靠市场化运作，哪些适合REITs退出，都要掰扯清楚。
正如业内专家所言，城市更新不是不要举债，而是借了钱之后必须找到持续造血的新场景。如果改造完就没有下文，那和修了个面子工程有什么区别？只有让存量空间产生源源不断的税收和租金收益，这笔账才能算得转。
从“增量开发”到“存量运营”，城市发展的底层逻辑已经彻底变了。以前靠卖地赚钱是“宰一刀就跑”，现在要靠精细打磨、长期经营来赢得持续收益。几十年的依赖路径要调头，谈何容易。但只有认清现实、果断转身，才能走得远、走得久。
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