审核|李晓燕
2026年的中国房地产行业，正处在一个微妙且关键的拐点上。经历过去几年的深度调整，如今政策端正在密集发力。从危旧住房改造到老旧小区翻新，一系列存量盘活的信号都在清晰释放。然而市场面依然冷热不均，截至2026年1-5月，全国商品住宅销售额同比下滑约3.8%，一线城市新房成交面积累计跌幅收窄至约13%，三四线城市累计下滑约3–5%。
就在这样一个“政策暖、市场冷”的大背景下，招商蛇口于6月初收获了一张重量级批文，证监会同意其向特定对象发行优先股的注册申请。
那这笔优先股融资用来做什么？公告显示，募集资金总额不超过78.4亿元，投向上海、北京、广州、深圳、成都、西安、郑州等核心城市的11个房地产项目，全是符合“保交楼、保民生”方向的存量商品住宅。而且公司还强调，“不存在本次募集资金用于开发新楼盘的情形”，也“不存在因本次发行而导致的业务及资产整合计划”。翻译过来就是：这笔钱不是去拿新地、开新盘、搞新故事的，而是用来稳住已有项目的建设交付，守住现金流的基本盘。
从底层逻辑看，招商蛇口作为招商局集团旗下地产园区的旗舰平台，近两年的经营策略可以用四字概括——“以退为进”。退的是规模扩张的惯性思维，进的是精细化、聚焦化和多元化的转型路径。2025年全行业销售规模持续缩量，招商蛇口却把签约销售额做到了1960亿元，行业排名反向提升了一位，挤进全国第四。在最艰难的时候不掉队甚至往前挤，这种韧性非常难得。
熟悉招商蛇口风格的人都知道，这家企业向来不追求短期数据的亮眼，更看重的是在行业变局中能否走得更稳更远。2025年度业绩说明会上，董事长朱文凯明确提出：“公司要从传统的开发商真正转变为“开发商+运营商+服务商”。这暗示了招商蛇口对未来不再局限于卖房子这件事，而是要把触角延伸到来运营存量资产、来提供服务。
今年一季度的财务表现，也印证了这种“短痛换长稳”的逻辑。一季度营收236.67亿元，同比增长15.74%；归母净利润3912万元，一季度销售额334亿元，同比只下滑4.8%，而同期50家主流房企的平均销售额降幅是27%。在行业整体量缩的背景下，招商蛇口用更少的面积卖出了更高的均价——每平米29244元，同比提升21.6%。量缩价升，意味着产品结构在往高端走，客群在往核心城市聚集。
实际上，招商蛇口在拿地端已经布局很久。2025年全年获取43宗优质地块，核心10城的投资占比接近90%，其中一线城市占比达到63%。今年一季度新拿的两块地分别落在杭州和郑州，依然集中在核心城市。5月份又在杭州西湖区新补了一宗地块，溢价率超过35%，楼面价14147元每平方米。这种“宁可少拿也要拿对地方”的审慎态度，和很多还在盲目冲规模的房企形成了明显对照。
招商蛇口近两年最值得关注的战略变化，或许不在开发业务本身，而是在开发之外的资产运营和资管生态的搭建上。2025年，公司旗下物业平台招商积余实现营收193亿元，同比增长12%；管理范围内的持有物业全口径收入达76亿元，同比上涨2%。更重要的是，公司在境内公募REITs赛道的布局已经形成了完整闭环：从最早落地的产业园REIT，到保障性租赁住房REIT，再到今年5月正式申报的商业不动产REIT，三大品类全部覆盖。招商蛇口用REITs打通资金退出的出口，用“非标运营”构建资产的差异化壁垒。
从深圳海上世界到重庆长嘉汇，再到今年5月底刚刚开街的宁波秀水街，招商蛇口在滨海艺术、滨江文旅、古街文商等赛道已经打磨出了一套“一地一策、一项目一内核”的打法。宁波秀水街开业三天客流突破60万人次，社交媒体话题曝光超8000万次，销售额过千万，在存量活化领域拿出了一个相当亮眼的范本。
房地产行业最艰难的时刻或许正在过去。市场出清加速，政策红利持续释放，那些拥有稳健财务、优质土储和清晰转型路径的头部企业，正在成为新一轮竞争中的胜出者。而招商蛇口正在行业最深层的调整中完成自我迭代，78.4亿元的优先股融资，或许就是它迈向“开发商+运营商+服务商”新身份的重要一步。
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