五一假期结束，把评论区和私信又过了一遍。今年问房子的比去年少了很多，即便节前，一线和新一线城市突发新政，对市场短期刺激也很有限。
公积金这张牌，也许，打迟了。
回顾过去小阳春这两个月，虽然热点城市二手房成交量创近几年新高，但掩盖不了一个真相，超低总价房源的成交占比越来越大，平均成交价还在反复探底。
关键看五月，没有了学区房的助推，数据能不能稳住？石榴叔在“16号内参”中还会继续跟踪分析分享。
当下中国楼市，只有一个城市的数据亮眼，那就是香港。
再次强调一下，本文不涉及任何利益关系，也无楼盘推荐，无夹带私货，仅个人研究。
01
看数据，涨得很疯狂。
根据香港中原地产的统计，一季度，香港一手私人住宅共录得5373宗买卖登记，涉及总金额628亿港元，两项数据较去年同期分别急升38%及94%，创下历年同期新高。
根据美联报告显示，截至3月底，香港累积货尾量（包括楼花及现楼）约17589套，创近3年以来的次低，较2025年1月高位约23121套，急跌近24%。
更值得关注的是二手市场被传导，一样火爆。根据中原地产的数据，3月份二手住宅录得成交4621宗、金额358.4亿港元，环比分别上涨18.1%及20.7%。月度成交宗数创下2021年7月之后的新高，成交金额创下2023年3月之后的新高。
刚刚过去的4月份，数据还在涨。
与之联动的还有租金。今年首季租金指数提高0.8%，创下2019年以来的新高。
这堆数据对于我们来说有什么参考价值？判断趋势。
楼市一旦转好是全局联动，而且有持续性，确实出现了“量先行”的修复。市场由早期捡漏盘主导，开始转向了由自住改善、长线投资以及人才置业共同驱动的多元支撑。
与此同时，根据团结香港基金4月23日发布的《香港房屋趋势导航2026》，未来几年，香港市场新盘的供应量会逐渐减少。
这是一个周期性转折信号，所以香港地产股最近的表现可以能久旱逢甘霖来形容。
恒生地产分类指数过去6个月上涨约15%，过去1年涨幅接近35%，不过市场更青睐财务稳健、收租物业优质的龙头。
02
究竟谁在买？谁在租？
内地资金持续大量涌入。
这个趋势，其实已经有比较明确的数据支撑。
根据中原地产统计，2025年全年，普通话拼音买家入市个案已超过1.35万宗，连续两年突破万宗。进入2026年，这个趋势还在继续增强。
背后对应的，是过去几年香港人口结构的明显变化。
过去三年，各项人才计划累计批出超过41万宗申请，其中约30万来自内地。大量“新香港人”进入香港后，普遍采取“先租后买”的路径，不仅短期内筑牢了租赁市场的底部，也为增量需求打开了想象空间。
与此同时，香港还在经历另一场更深层次的变革——教育产业化。
香港非本地生人数，已经从三年前约5.4万人，上升到如今约8万人，这个增长才刚刚开始。
根据最新的留学报告，香港首次超过美国，成为中国学生心目中仅次于英国的第二大热门留学目的地，这也直接导致卷飞了，后面我专门写一篇。
从2024/25学年起，港八大非本地本科生限额，已由20%提高至40%，接下来会进一步提升至50%。在授课型研究生领域，内地生占比更高。像香港大学等高校，部分商科和工程类专业，内地生比例已经接近全员内地化。
港府这么做意图很明显，先通过教育把人引进来，再通过政策把人留下来，而住房需求会在这个过程中被持续放大。
目前，全港高校宿位缺口已经达到约4万个，预计到2028年可能突破10万个。这意味着，大量留学生必须进入校外租房市场。
而这些人，恰恰又偏爱小户型、地铁口、通勤方便、可以快速出租的房子。这也解释了，为什么当前香港卖得最好的产品，越来越集中在“小面积、低总价、高租金回报”的物业。
此外，这一波买房人中还有不少内地投资客，不少炒房团现在是包住宿和机票杀到香港。有投资者一次性买下8到10套小户型，也有上市公司整层打包购入，甚至不少地下做港险业务的中介，也开始转向香港房地产。
因为香港的租金回报，开始具备吸引力。小户型的毛回报能达到4%-5%，扣除管理费、差饷、空置等成本后，净回报大约仍能维持在3%-3.5%。在利率逐步回落预期下，租金已经能够覆盖大部分按揭成本。
更重要的是香港现在和未来不缺租客。
这一波支撑香港楼市的，不是传统本地购买力，而是“人口迁移+教育扩张+资产配置”共同形成的新需求结构。
03
大家为什么这么关心香港？
有人觉得，香港和内地之间存在一定“时间差”，香港楼市率先回暖，可能意味着核心城市资产重新开始被市场定价。
这几天公众号给我推了很多文章，都是利用香港楼市的热度，给深圳的某些楼盘引流。
但站在相对客观的角度，我认为，香港楼市的修复未必会直接传导至内地普通住宅市场，反而可能分流部分高净值客群的资产配置需求。
因为香港当前提供的，已经不只是住宅本身，而是国际化资产、稳定租赁需求、修复后的租售比，以及身份、教育等长期延伸价值。
我之所以持续研究香港，并不是单纯关注房价，而是在观察这一轮市场变化背后，真正推动回暖的核心变量到底是什么。
某种程度上，它已经不再是传统地产周期，而是人口迁移+教育扩张+资产配置共同形成的新需求结构。
我觉得，香港楼市之后，最有机会率先反转的不是深圳，而是上海。
前者属于成长型风险资产，依赖产业扩张与财富爆发，追求的是弹性与增值，而上海则越来越偏向成熟型核心资产，底层逻辑是确定性、人口质量与长期保值能力。
04
在楼市彻底进入下半场之后，上海的数据在走稳。
眼下在上海置业的客群，更加全国化和多元化，某种程度上已经有点核心资产避风港的感觉。
表面看，上海整体外来人口数量有所下降，但从人口结构变化来看，减少的更多是中低收入服务业人口、普通制造业人口以及流动就业群体，而留下来的，则越来越偏向高学历、高收入、可落户、具备资产配置能力的人群。
因此，现在上海楼市，尤其核心区资产的逻辑，已经越来越接近“全国资金配置上海”，而不再只是上海本地居民内部循环。
这个结论也是有数据支撑的，2020年前后，上海本地“310”开头身份证购房者占比约42%-48%，到2025年，新房市场中已下降至约37%左右。换句话说，非沪籍购房者占比，已经超过60%。
更关键的一点在于，上海楼市的工具箱仍然存在，包括人才政策、公积金支持以及局部限购优化等，都还具备继续调节市场的空间。
过去几年，上海整体租金回报率普遍偏低，大多在约1.5%左右。进入2026年后，部分结构开始出现变化。
市区部分老旧小区价格较高点回落约30%-40%，而租金水平并未同步下跌，从而推动局部租售比修复至2.5%-3.5%。
这一变化，使部分资产重新回到“现金流可计算”的阶段，吸引了一批更偏务实的刚需入场。
市场端表现为成交活跃度明显回升，3月、4月上海二手房成交量分别突破3万套与2.8万套，创近年阶段性高位，带动小阳春行情。
从目前看，这个结构性修复行情具有一定的持续性，5月份会延续。必要时候，上海还会进一步放松非沪籍购房限制。
说白了，上海楼市目前最大的优势，不只是政策，而是依然具备持续吸引人口的能力。在当下这个阶段，人口，尤其是高收入、高学历、具备长期停留意愿的人口，才是核心城市楼市真正的底层支撑。
过去很多城市楼市上涨，依赖的是加杠杆、放信用、扩投资、吹牛皮，但现在市场已经进入下半场，决定楼市能否修复的关键，开始重新回到人本身。
这一点，其实和香港当前的逻辑有点接近，重新建立起人口流入与资产需求之间的循环。
结
一切的一切，要看长期数据。
当看透到“人”这一层，再去看楼市，很多问题立刻通透，这也是今天我花了很多时间写这篇长文的原因。话说，现在有耐心长文看的人少了。
如果上海的成交数据不剧烈波动，三季度就可以基本判断阶段性走稳，算是拐点了。
请注意，我在这里用了“走稳”这个词，我没说要大涨。
上海楼市的修复，对整个中国房地产市场都很重要。不只是模式本身，更关键的是，关系到市场是否会重新建立对核心城市资产的信心与定价能力。
当然，这并不意味着所有城市都会同步修复，个别热点城市会继续补跌，泡沫要先挤掉。
后面我会写一篇关于香港留学教育的长文，现状和中介说的不太一样。
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